文 | 白羊
近日，某券商机构研报指出，从投资角度来看，如果房价不上涨、甚至说房价涨幅小的话，持有房产每天都在亏钱。
该研报还指出，按照 3% 的租金回报率、5% 的资金成本、4% 的房屋折旧率来算，当前 ( 国内 ) 至少有一半以上的城市，持有房产已经开始亏钱。并以上海为例，来论证这一点。
逻辑还 OK，结论很大胆，观点很刺激。没房的人看到很解气，有房的人和银行看到很不淡定，炒房客们看到后更是脊背发凉。
若仅从结论来看，现在明智的选择就是抛售，至少一半的城市房子是如此，包括上海。但事实似乎又并非那么回事。
那么，该如何客观地去看上述结论呢？
其一，过低的租金收益率，说明如今房价确实存在一定虚高。
一个城市的租金就像一个城市的工资水平，是完全市场化的，并且能真实客观地反映一个地方经济水平高低。租金收益率，就犹如利率之于货币，真实反映了一项资产的价值，回报率低则说明资产价格存在虚高。
事实上，租金收益率低的可不只是上海，而是当下楼市的一个普遍现象（普遍在 1% 到 4% 之间），这也说明了房价确实存在一定虚高。
其二，中国楼市和股市的赚钱逻辑都是一样，都是靠价格上涨。
在中国 A 股炒股，没有谁傻到靠股息分红去赚钱，更多地是仰仗价格上涨。这局面，一方面是因上市公司大都是铁公鸡，不愿分红；一方面，也与大家赚快钱的心态和理念有关。
中国楼市也一样，赚快钱的心态，让各方势力把目光过度地盯在房价上涨上，而房价的上涨效应则吸引更多资金进入楼市。对于租金，更多抱着锦上添花的态度，能有最好，没有也无所谓。
而对房价上涨的过度追求，又进一步拉低了租金回报率。
其三，当下城市房价上涨乏力，甚至部分城市陷入阴跌，有一半以上的城市房产开始亏钱，这是不争的事实。
但也应看到，当下房价疲软背后是强大的有形之手的干预，现有楼市调控下，并没有真正地市场情况。比如上海，再怎么着也是中国内地最具实力 BIG4 之一，若仅凭现有信息就断定它不行了，抛售走人。那水平，还不如股市里韭菜。
其四，房屋持有成本 9%，明显高估。
研报算出的上海房屋持有年成本大概 9%，即 5% 的资金成本 +4% 的房屋折旧率，其实这个算法公式也适用于全国其他城市，当然得出来的也是 9%。
但现实之中，这个 9% 明显是被高估的。
首先，5% 的资金成本主要是指银行信贷利率，抛出首付款之后的年资金成本，考虑到现有利率，基本上接近这个水平。
其次，所谓的 4% 房屋折旧率，现实中明显高估。
众所周知，房子不同于机器设备，房价高并不是因为建安成本高，而是因为房屋所在土地及周边配套贵，随着时间增长区域价值和配套并不会折旧贬值，反而会不断的增值。
体现房屋造价的建安成本大概占房价的 10% 到 20%，上述 4% 房屋折旧率明显高估了。
若真要估算一个房屋持有成本话，合理水平在 5% 到 6%。考虑到市场各类投资品的收益率，这个成本不算低。
上面四点，是对文章开头研报论点论据的一个剖析。总之，一方面它在推导上尚不够严谨，另一方面它向我们揭露了楼市残酷且令人不安的一面。
那么，我们可以从中反思出哪些有指导性的东西呢？
一，辩证地去看城市房价的疲软现象，有的地方是市场需求和购买力就不行，过去靠打兴奋剂，随着药劲儿慢慢失效，市场开始慢慢现原形，如广袤的三四五线城市；
有的地方是市场需求和购买力仍被有形之手强行摁着，无法释放出来，比如上海深圳等。
所以辩证地看疲软背后的原因，才能避免踏空或者错失机会。
二，过去几年，那种通过猛加杠杆，炒高房价，然后再快速出货的炒房玩法，已彻底过时。
就像徐翔被抓，预示着老套的坐庄炒股时代的结束一样，如今炒房客的时代也结束了。如果不及时收手，还指望着房价短期（一两年）暴涨，来抵消高昂的资金成本，并让自己一笔。跳楼，将会是大概率结局。
三，如果你是像巴菲特那样的价值投资者，以 10 年、20 年甚至 30 年为期限来衡量收益率，通过时间烫平价格波动，那么，房子仍然是普通投资者最理想的投资品之一，至少跑赢通胀、余额宝是没问题的。
由前述内容可知，房子的回报率主要由两部分构成，一是租金，二是房价上涨。现有环境下，一两年、三四年内，二者都没有大涨基础的，单是 10 年就不一样了。
因为 10 年足以让社会经济发生翻天覆地的变化，购买力和物价水平的上涨，会让租金明显提高；而与房价相关的货币发行量，即使按最低增幅，10 年下来也足以推着房价上几个台阶。
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